少しでも高く売るために、出来ること。

不動産の相場

不動産売買の目安になる価格が相場です。相場はその地域での標準的な不動産の価格です。すぐに売りたいとか、どうしても欲しいなどの特殊な事情が無ければ、不動産売買は相場に近い価格で成立する事が多いです。相場が分からなければ取引の的確な判断が出来ません。

1.相場に詳しいのは不動産業者

相場に詳しいのは不動産取引の仲介をする不動産業者です。マスコミが不動産価格に関する記事を書くときは、地場の不動産業者から相場などの情報を得ているものです。しかし、相場は、不動産業者がきっちり理論付けて調査したものではありません。また、不動産業者の主観にも左右されるものです。ですから相場は聞く不動産業者さんにより多少違っています。相場は幅のある価格だということを踏まえてください。

2.相場は合理的に形成される

相場は、近隣地域の取引事例を参考にして、もし近隣地域内に事例が無ければ近隣地域と類似する類似地域の取引事例を参考にして形成されます。どんな事例でもということではなく正常な事例のみを参考にします。自由競争の中で自由意志の下に合理的な判断で不動産売買がされれば売買価格は高くもなく安くもない適正な価格になるはずです。高すぎれば買い手が付きませんし、安すぎる価格で良しとする売り手もいません。高すぎず安すぎず誰が見てもこんなものだといえるのが相場といえます。

3.相場を知る

  1. 土地の相場を知る
  2. 中古建物の相場を知る
  3. 中古マンションの相場を知る

A 土地の相場を知る

土地の相場は、取引事例、公示地・基準地の価格、相続税の路線価格等を基礎に不動産業者の経験値というスパイスをきかせて形成されるようです。その地域に精通している業者の経験値はあなどれません。

自由競争の中、自由意志で売買が成立すれば自ずと適正価格になると先ほど書きました。しかし、安いなーと思える取引事例もあります。逆に高いなーと思える取引事例もあります。何にでも例外は付き物です。そのような取引事例でも売り急ぎや買い進み等の特殊な事情が分かっていて標準価格への補正が可能であれば相場を導き出す参考にできます。

なお、国が発表する公示地および都道府県が発表する基準地の価格は、公がする買収や収納時の価格設定、また一般の売買の目安として利用されます。相続税路線価格は、相続税と贈与税の算出時に利用される価格です。公示地、基準地、相続税路線価格はすべてインターネットで無料で閲覧できるようになっています。

B 中古建物の相場を知る

建物を敷地と一緒に売却する場合は、土地の値段と建物の値段を足したもので売ることになります。借地に建てた建物だけの売買というのもありますがここでは一般的な土地建物の売買について触れます。土地の相場は前述したとおりです。建物の相場は、建物の構造と建物のグレード、築年数で概ねの相場を知ることになります。建物は年数が経てば老朽化し価値が下がります。税務では耐用年数に応じた償却率で減価償却費を計算しますが不動産の査定も基本的には、税務同様の考え方で評価をします。

C 中古マンションの相場を知る

マンションの場合、基本的には同じマンションの取引事例が相場になります。マンションも上述した中古建物と同じような土地の価値と建物の価値で構成されます。マンションの土地の価値は、敷地権の共有持分です。大きな土地に建つマンションの方が狭い土地に建つマンションよりも敷地の共有持分の価値が高くなります。建物の価値は、マンションの持つグレード(主に建設坪単価)に左右されます。

マンションのグレード、築年数、敷地広さが同等のマンションは同じマンション以外にはありません。よって、同じマンションの取引事例が相場になります。同じマンションに取引事例がなければ同じ近隣地域内、なければ範囲を広げて類似する地域の同じようなグレードのマンションに取引事例を探すことになります。また、新築販売時の価格を築年数分の減価償却をし、土地の価値は時点修正をして参考価格にすることもあります。

ここまでで土地・建物・マンションの相場に付いて触れました。自分で調べようと思えば出来ない事ではありませんが、やはり、餅は餅屋というように不動産業者に任せるのが時間的にも精度においても得策でしょう。