少しでも高く売るために、出来ること。

不動産 売りに出す前に相談

不動産を売りに出す前に確認しておきたいことは、売りに出す理由が何かということ。売ろうと思う理由には様々なものがあります。たとえば住み替えの為という前向きな理由もあれば、住宅ローンの返済が出来なくなったとか借金返済の為などの理由もあります。他にも相続税の納付の為や離婚した為など色々あると思います。

これらの理由を解決する方法が売るだけとは限りません。多くの場合は、売る方法で間違いありませんが、借金整理や相続税の納付が理由の場合は、売る以外の方法が良い場合もあります。

大きな金額になる不動産売買ですから、得も損も大きくなります。また、途中から売るのをやめるという軌道修正も他者を巻き込んでいれば厄介になります。そのようなリスクを避けるためにも慎重さが大切です。自分ひとりで問題を解決しようと思わないで識者の意見を参考にする事が重要です。

1.相談は専門家に!

問題の解決方法を知るには、その道の専門家に聞くのが早道です。自分ひとりで考えるのも結構ですが、少しでも不安があれば専門家の力に頼った方が間違いありません。

また、相談相手を間違えないことも重要です。解決すべき根本の問題から外れて枝葉の問題で聞くべき専門家を選んでしまうことがありがちです。本来は税務署や税理士に聞くべきところを不動産業者に聞いたり、弁護士に聞くべき所を税理士に聞いたりしています。

聞くべき相手は、根本の問題に精通している専門家がメインです。もちろんメインの専門家が枝葉のことを知らなければ、枝葉のことに精通している専門家にも聞かなければいけませんが、枝葉のことよりも根本の問題解決が優先されます。枝葉の問題だけ解決されても根本の問題が残ってしまっては何の解決にもなりません。

2.問題の解決方法(目的別)

何のためにどうしたいという目的をはっきりさせることで相談すべき専門家が誰なのか、そして取るべき方法が見えてきます。ここでは3つのケースを例示します。他のケースでもこんな感じで考えて専門家に相談してみてください。一人の専門家に聞くよりも、セカンドオピニオン的に複数の専門家に聞くのが賢明です。色々な意見を聞き最終的にはあなた自身が自分の責任において問題解決のための方法を選ぶことになります。

ケース1
目的(どうしたいか)
新しい家を買うので不用になる今の家を処分したい
目的達成の方法
不用になった不動産は、売るか貸すか放っておくの3択が考えられます。資金必要度や将来的な利用度、維持するのにかかる費用などを考慮して考えます。
専門家
売る・賃貸の場合は不動産業者(宅地建物取引業者)が専門家です。
注意点
判断材料を明確にすると同時に後々のトラブルを防ぐために、大事なことは書面にしてもらうこと。例)査定金額、売り出し金額、売却にかかる費用の明細と概算金額、経費や税金などを支払った後に残る手残り予定金額等。
媒介契約を結ぶ不動産業者選びは慎重に! 不動産業者によっては、その後の明暗が分かれることも。業者選びと言っても実際に面倒を見てくれるのは担当者です。優秀な担当を選ぶ事が肝要です。そのためには複数の業者と接触しなければなりません。
ケース2
目的
住宅ローンの返済や借金の返済が出来なくなった。どうすればいいのか知りたい。
目的達成の為の方法
契約どおりの返済が出来ないとは、収入が減ったか支出が増えたかで収支のバランスがくずれ、既に家計が破綻しているということです。家計回復の目途が立たなければ債務整理以外の道はありません。法的な救済制度を知らずに悩んでいても始まりません。債務整理の方法には、民事再生・調停・自己破産・任意売却等があります。
専門家
弁護士
注意点
選択可能な手段の種類とその内容を教えてもらい、費用・期間・デメリットを十分に理解してから依頼すること。
ケース3
目的
相続税を安全確実に納付したい
目的達成の方法
納税資金の調達(相続財産等の売却)、相続財産の物納
専門家
資産税に強い税理士および物納手続き専門会社が納税のための策を練ります。売買は宅建業の免許を持つ業者が行います。
注意点
すべての税理士が相続税の納付に熟知している訳ではありません。やはり、問題点に精通した税理士選びが重要です。
物納は相続税納付の例外規定です。金納や延納が不可能な場合に物納要件を満たす財産のみ物納が許可されます。売却と物納、どちらにメリットがあるか試算と方針立案を立ててもらう事が重要です。